Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire ?

L’assurance prêt hypothécaire protège principalement le prêteur contre certaines pertes si l’emprunteur ne respecte pas ses obligations hypothécaires. Elle ne remplace pas une assurance vie, une assurance invalidité ou une assurance habitation.

Lorsqu’un acheteur verse moins de 20 % de mise de fonds, une assurance prêt hypothécaire est généralement requise pour un financement admissible. Elle permet au prêteur d’accorder un prêt dont le rapport entre le montant emprunté et la valeur de la propriété est plus élevé.

Il faut toutefois distinguer deux notions importantes :

Hypothèque à ratio élevé : le financement dépasse généralement 80 % de la valeur admissible de la propriété. L’assurance prêt hypothécaire est habituellement obligatoire.

Hypothèque conventionnelle : le financement représente généralement 80 % ou moins de la valeur admissible. L’emprunteur n’a normalement pas à payer une prime d’assurance prêt hypothécaire, mais le prêteur peut, dans certains cas, assurer lui-même le prêt.

Cette distinction est importante, car une hypothèque conventionnelle n’est pas nécessairement une hypothèque non assurée.

Pourquoi les prêteurs offrent-ils parfois un meilleur taux aux prêts assurés ?

Pour comprendre l’influence de l’assurance sur le taux, il faut se mettre à la place de l’institution financière.

Un prêt hypothécaire comporte plusieurs risques : le risque de défaut de paiement, la possibilité que la valeur de la propriété diminue, les coûts de recouvrement et le coût du financement du prêt.

Lorsqu’un prêt est assuré, une partie importante du risque de perte admissible est transférée à l’assureur. Le prêteur peut donc être disposé à offrir un taux plus avantageux, même si l’emprunteur a versé une mise de fonds moins élevée.

L’assurance peut également faciliter certains mécanismes de financement des prêteurs, ce qui peut contribuer à réduire leur coût de financement.

Mais pourquoi mon taux est-il plus élevé qu’une personne qui ne donne que 5 % de mise de fonds ?

Cette question est tout à fait légitime. Une personne qui possède 20 % de mise de fonds semble, à première vue, présenter moins de risque qu’une personne qui n’en possède que 5 %. De plus, une mise de fonds plus importante crée généralement un coussin d’équité plus élevé si la propriété doit être revendue.

« Mais pourquoi mon taux est-il plus élevé qu’une personne qui ne donne que 5 % de mise de fonds ? »

La réponse tient au fait que le risque de l’emprunteur et le risque assumé par le prêteur ne sont pas exactement la même chose. L’assurance peut réduire le risque financier du prêteur, même lorsque la mise de fonds de l’acheteur est plus petite.

C’est pourquoi certains prêteurs affichent des taux plus bas pour les hypothèques assurées que pour les hypothèques conventionnelles non assurées.

Les meilleurs taux sont-ils toujours réservés aux hypothèques assurées ?

Non. Il est plus juste de dire que les hypothèques assurées bénéficient souvent de taux très concurrentiels, mais pas systématiquement des meilleurs taux du marché.

Le taux dépend notamment du prêteur, du terme choisi, du type de taux, de l’amortissement, du rapport prêt-valeur, de la nature de la propriété et du profil de l’emprunteur.

Certains prêteurs offrent également des taux avantageux pour les hypothèques conventionnelles à faible rapport prêt-valeur. Un prêt conventionnel assuré par le prêteur peut aussi bénéficier d’une tarification différente d’un prêt entièrement non assuré.

Il faut donc comparer les offres réelles plutôt que de supposer qu’une catégorie de prêt sera toujours moins chère.

Combien coûte l’assurance prêt hypothécaire ?

La prime est généralement calculée en pourcentage du montant du prêt. Plus la mise de fonds est faible, plus le pourcentage de la prime est habituellement élevé.

À titre indicatif, voici un exemple de barème standard de prime pour certains prêts propriétaires-occupants :

Ces taux sont indicatifs et ne couvrent pas tous les programmes ni toutes les situations. Le prêteur et l’assureur doivent confirmer la prime applicable au dossier.

La prime peut généralement être payée comptant ou ajoutée au prêt hypothécaire. Au Québec, les taxes applicables à la prime doivent toutefois être payées séparément et ne peuvent généralement pas être ajoutées au montant du prêt.

Exemple : acheter une maison de 500 000 $

Acheteur A : mise de fonds de 5 %

Prix d’achat : 500 000 $

Mise de fonds : 25 000 $

Prêt avant assurance : 475 000 $

Prime illustrative de 4 % : 19 000 $

Prêt après ajout de la prime : 494 000 $

L’acheteur A pourrait obtenir un taux assuré plus bas, mais il finance un montant plus important et doit assumer le coût de l’assurance.

Acheteur B : mise de fonds de 20 %

Prix d’achat : 500 000 $

Mise de fonds : 100 000 $

Prêt hypothécaire : 400 000 $

Prime d’assurance payée par l’emprunteur : 0 $, dans le cas d’un financement conventionnel non assuré.

Même si le taux de l’acheteur B est légèrement plus élevé, son montant emprunté est beaucoup plus faible.

Le taux le plus bas ne signifie donc pas nécessairement le coût total le plus bas.

Faut-il mettre moins de 20 % pour obtenir un meilleur taux ?

Pas nécessairement. Il serait rarement judicieux de réduire volontairement sa mise de fonds uniquement pour obtenir un taux affiché plus bas sans calculer l’ensemble des conséquences.

Une mise de fonds plus importante peut réduire le montant emprunté, les intérêts payés, les versements et le risque financier personnel.

À l’inverse, conserver davantage de liquidités peut être pertinent dans certaines situations.

La bonne décision dépend donc de votre situation financière, de vos réserves, de vos autres dettes et de vos objectifs.

Comment comparer correctement deux offres hypothécaires ?

Pour comparer une hypothèque assurée et une hypothèque conventionnelle, il faut regarder davantage que le taux.

Les éléments à considérer comprennent notamment :

• le montant total emprunté;
• la prime d’assurance;
• les taxes applicables;
• les versements;
• les intérêts payés;
• la durée de l’amortissement;
• les privilèges de remboursement anticipé;
• les pénalités possibles;
• la possibilité de transférer l’hypothèque;
• les conditions de refinancement.

Il faut également tenir compte de la flexibilité du produit. Un taux légèrement plus élevé peut parfois être accompagné de conditions plus avantageuses pour un emprunteur qui prévoit vendre, refinancer ou rembourser rapidement.

Quelles sont les règles de mise de fonds minimale ?

Pour une propriété admissible, la mise de fonds minimale est généralement de 5 % sur les premiers 500 000 $, puis de 10 % sur la portion du prix qui dépasse 500 000 $, jusqu’au plafond applicable.

Depuis le 15 décembre 2024, le plafond de prix des propriétés admissibles à l’assurance prêt hypothécaire à ratio élevé est passé de 1 million de dollars à 1,5 million de dollars.

Une propriété dont le prix atteint 1,5 million de dollars ou plus nécessite généralement une mise de fonds d’au moins 20 % dans ce cadre.

D’autres critères s’appliquent, notamment concernant le type de propriété, l’occupation, le crédit, les revenus et la capacité de remboursement.

L’amortissement peut-il influencer le taux et la prime ?

Oui. L’amortissement représente la période prévue pour rembourser complètement le prêt hypothécaire.

Un amortissement plus long réduit généralement les versements, mais augmente les intérêts payés sur la durée totale du prêt. Il peut aussi influencer les conditions de financement et le coût de l’assurance.

Depuis le 15 décembre 2024, l’amortissement de 30 ans est notamment accessible à certains premiers acheteurs et aux acheteurs de constructions neuves admissibles, selon les règles en vigueur.

Il est donc important de comparer des offres ayant le même amortissement lorsqu’on souhaite isoler l’effet du taux.

Que se passe-t-il au renouvellement ?

Une hypothèque déjà assurée peut conserver certains avantages liés à son statut d’assurance lors d’un renouvellement ou d’un transfert, selon les conditions applicables.

Cependant, il ne faut pas supposer qu’un prêt demeure admissible aux mêmes conditions après un refinancement, une augmentation du montant emprunté ou une modification importante du financement.

Le renouvellement est donc un bon moment pour vérifier si le prêt est toujours assuré, comparer les prêteurs et examiner les conditions de transfert.

Assurance prêt hypothécaire et assurance vie : quelle différence ?

Ces deux produits sont souvent confondus.

L’assurance prêt hypothécaire protège principalement le prêteur contre certaines pertes liées au défaut de paiement.

L’assurance vie hypothécaire ou une assurance vie personnelle vise plutôt à offrir une protection financière en cas de décès, selon les conditions du contrat.

Payer une prime d’assurance prêt hypothécaire ne signifie donc pas que votre solde hypothécaire sera remboursé si vous décédez ou devenez invalide.

Questions fréquentes sur l’assurance prêt hypothécaire

Est-ce que je peux éviter l’assurance avec 20 % de mise de fonds ?

Dans le cas d’un financement conventionnel admissible, vous n’avez généralement pas à payer une prime d’assurance prêt hypothécaire. Le prêteur peut toutefois choisir d’assurer le prêt à ses frais.

Est-ce que l’assurance garantit l’approbation de mon hypothèque ?

Non. L’assureur et le prêteur doivent toujours évaluer le dossier selon leurs critères. Une mise de fonds suffisante ne garantit pas l’approbation.

Est-ce que je récupère ma prime lorsque mon hypothèque est remboursée ?

La prime n’est généralement pas remboursée simplement parce que le prêt est remboursé. Certains programmes peuvent toutefois prévoir des mécanismes particuliers dans certaines circonstances.

Est-ce que tous les assureurs offrent exactement les mêmes conditions ?

Non. Les produits sont comparables, mais les critères d’admissibilité, les programmes particuliers et certaines modalités peuvent différer.

En conclusion

L’assurance prêt hypothécaire ne sert pas uniquement à permettre l’achat d’une propriété avec moins de 20 % de mise de fonds. Elle peut aussi influencer le risque assumé par le prêteur et, par conséquent, le taux d’intérêt offert.

Cela explique pourquoi un emprunteur qui verse 5 % de mise de fonds peut parfois obtenir un taux plus bas qu’un emprunteur qui en verse 20 %.

Mais le meilleur taux n’est pas toujours le meilleur financement. Pour prendre une décision éclairée, il faut comparer le coût de l’assurance, le montant emprunté, les intérêts, les versements et les conditions du prêt.

Il faut donc comparer les offres réelles plutôt que de supposer qu’une catégorie de prêt sera toujours moins chère. Pour connaître les options qui pourraient s’appliquer à votre situation, consultez ma page de courtier hypothécaire à Gatineau .