Pourquoi les banques demandent-elles généralement deux années de revenus?
Pour un employé salarié, la vérification du revenu est relativement simple. Le prêteur peut généralement obtenir une lettre d'emploi, des talons de paie et des feuillets fiscaux afin de confirmer son revenu.
Pour un travailleur autonome, il n'existe souvent ni talon de paie régulier ni lettre d'un employeur indépendant permettant de confirmer son salaire.
Les déclarations de revenus et les avis de cotisation deviennent donc des documents particulièrement importants pour déterminer le revenu qui peut être utilisé pour la qualification hypothécaire.
Les deux dernières années permettent également au prêteur d'évaluer un élément très important : la stabilité et la continuité du revenu.
Un revenu élevé pendant quelques mois n'offre pas nécessairement la même assurance qu'un revenu démontré sur plusieurs années. C'est pourquoi les prêteurs utilisent généralement les revenus des deux dernières années pour établir le revenu admissible d'un travailleur autonome.
Le paradoxe du travailleur autonome
C'est ici que la situation devient particulièrement intéressante.
Un travailleur autonome cherche normalement, avec son comptable, à réclamer les dépenses d'entreprise auxquelles il a droit. Ces dépenses peuvent réduire son revenu imposable.
C'est parfaitement normal sur le plan fiscal. Mais lorsqu'arrive le moment d'obtenir une hypothèque, cela peut créer un problème :
le revenu déclaré aux fins fiscales peut être considérablement inférieur aux sommes réellement générées par l'entreprise.
Prenons un exemple simplifié.
Un entrepreneur pourrait générer suffisamment de revenus pour maintenir un niveau de vie correspondant à 120 000 $ par année, mais après les dépenses admissibles de son entreprise, présenter un revenu fiscal beaucoup plus faible.
Lorsqu'il demande une hypothèque, il pourrait donc être surpris de constater que la banque ne considère pas automatiquement 120 000 $ comme son revenu admissible.
Le prêteur doit pouvoir documenter et justifier le revenu utilisé pour qualifier l'emprunteur.
Peut-on ajouter certaines dépenses au revenu?
Dans certains dossiers, oui.
Certaines dépenses peuvent faire l'objet d'ajustements selon le programme hypothécaire, le prêteur et la structure de l'entreprise.
Selon le programme utilisé, certaines dépenses déclarées par le travailleur autonome peuvent parfois être réintégrées au revenu aux fins de la qualification hypothécaire.
Dans d'autres situations, certains programmes peuvent permettre une majoration du revenu déclaré lorsque leurs critères sont respectés.
C'est l'une des raisons pour lesquelles deux travailleurs autonomes ayant exactement le même revenu déclaré ne seront pas nécessairement qualifiés de la même façon.
La structure de l'entreprise, les états financiers, les dépenses et les autres documents disponibles peuvent faire une différence.
Et si je suis travailleur autonome depuis moins de deux ans?
C'est souvent là que la qualification devient plus difficile.
La méthode traditionnelle repose généralement sur un historique de revenus permettant de démontrer que l'entreprise et les revenus sont suffisamment stables et durables.
Cela ne signifie toutefois pas automatiquement :
« Moins de deux ans comme travailleur autonome = impossible d'obtenir une hypothèque. »
Il existe parfois des exceptions et chaque dossier doit être analysé individuellement.
Le secteur d'activité, l'expérience professionnelle antérieure dans le même domaine, la qualité du crédit, les actifs, la mise de fonds et la solidité globale du dossier peuvent notamment être pris en considération selon le prêteur et le programme hypothécaire.
Une autre possibilité : le revenu déclaré du travailleur autonome
Lorsque le revenu apparaissant aux déclarations fiscales ne représente pas adéquatement la réalité financière de l'entreprise, certains prêteurs et certains programmes permettent une approche différente.
On parle souvent de programmes de revenu déclaré pour travailleurs autonomes.
Le principe n'est toutefois pas de simplement déclarer à la banque un revenu arbitraire.
Le revenu utilisé doit être raisonnable, crédible et cohérent avec les activités de l'entreprise.
Selon le programme et le prêteur, plusieurs éléments peuvent être examinés :
- la nature de l'entreprise;
- l'ancienneté de l'entreprise;
- le chiffre d'affaires;
- les dépôts et mouvements dans les comptes bancaires;
- les états financiers et autres documents de l'entreprise;
- la qualité du crédit de l'emprunteur;
- les actifs et la situation financière globale;
- la mise de fonds ou l'équité disponible dans la propriété.
Cette méthode peut permettre de dresser un portrait plus représentatif de la capacité financière réelle du travailleur autonome lorsque son revenu imposable ne raconte pas toute l'histoire.
Une mise de fonds de 20 % ou 25 % peut ouvrir davantage de possibilités
Lorsqu'un travailleur autonome dispose d'une mise de fonds importante, ou qu'un propriétaire possède suffisamment d'équité dans sa propriété, d'autres solutions peuvent devenir disponibles auprès de certains prêteurs, notamment des prêteurs alternatifs.
Dans certaines situations, une mise de fonds ou une équité de 20 % à 25 % ou plus peut permettre d'envisager des méthodes de qualification différentes de celles utilisées par une banque traditionnelle.
Certains prêteurs peuvent alors considérer davantage la réalité financière de l'entreprise et, selon leur programme, analyser notamment les dépôts bancaires ou d'autres éléments permettant d'établir un revenu raisonnable.
Une mise de fonds de 20 % ou 25 % ne garantit toutefois pas automatiquement l'acceptation d'un revenu déclaré. Le crédit, l'entreprise, les revenus, les dépôts, la propriété et l'ensemble du dossier demeurent importants.
Exemple : un entrepreneur qui déclare 60 000 $, mais gagne réellement davantage
Imaginons un entrepreneur établi depuis plusieurs années.
Son entreprise génère d'excellents revenus et ses relevés bancaires démontrent des entrées d'argent importantes. Cependant, après les dépenses admissibles de son entreprise, son revenu personnel déclaré aux fins fiscales est de 60 000 $.
Il souhaite acheter une propriété de 700 000 $.
Avec une qualification traditionnelle fondée principalement sur son revenu fiscal, sa capacité d'emprunt pourrait être insuffisante.
Mais s'il dispose d'une mise de fonds importante, d'un bon crédit et d'une entreprise bien établie, un prêteur offrant un programme adapté aux travailleurs autonomes pourrait être en mesure d'analyser son dossier différemment.
C'est précisément dans ce genre de situation que le choix du prêteur et du programme hypothécaire peut devenir très important.
Pourquoi consulter un courtier avant de produire vos prochaines déclarations de revenus?
Idéalement, un travailleur autonome qui prévoit acheter ou refinancer une propriété dans les prochaines années devrait discuter de son projet hypothécaire avant d'en avoir besoin.
L'objectif n'est évidemment pas de payer inutilement davantage d'impôt simplement pour obtenir une hypothèque.
Il s'agit plutôt de comprendre à l'avance :
- quel revenu les prêteurs pourront reconnaître;
- quels documents seront nécessaires;
- comment les revenus seront calculés;
- quelles solutions hypothécaires pourraient être disponibles.
Une décision fiscale parfaitement logique aujourd'hui peut avoir un impact sur votre capacité d'emprunt demain.
Votre comptable et votre courtier hypothécaire ont des rôles différents, mais leurs conseils peuvent être complémentaires lorsqu'un projet immobilier est prévu.
Travailleur autonome? Votre revenu fiscal ne raconte pas toujours toute l'histoire
Une demande hypothécaire pour un travailleur autonome ne devrait pas nécessairement être analysée exactement de la même façon que celle d'un salarié.
Un revenu déclaré plus faible ou une situation qui ne correspond pas parfaitement aux critères traditionnels ne signifie pas nécessairement que votre projet est impossible.
Selon votre mise de fonds, votre équité, votre crédit, l'ancienneté de votre entreprise et la façon dont vos revenus peuvent être documentés, différentes solutions peuvent être envisagées.
L'important est de déterminer quelle méthode de qualification et quel prêteur correspondent le mieux à votre situation.
Besoin d'aide pour votre qualification hypothécaire?
Chaque situation de travailleur autonome est différente. Une analyse de votre revenu, de votre entreprise, de votre mise de fonds et de vos documents permet de déterminer les solutions hypothécaires qui pourraient être disponibles.
Steeve Harvey, courtier hypothécaire Multi-Prêts à Gatineau, peut analyser votre situation et comparer les solutions offertes par différents prêteurs afin de déterminer l'approche qui convient à votre dossier.
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