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Dans cet article je vais tenter de démistifier le pret 5 dans 1 qui s'affiche présentement comme un pret a 1.34% un peu partout. A première vue, un taux de 1.34% peut sembler un cadeau du ciel mais lorsque l'on creuse un peu plus on se rend vite compte que cette publicité est un classique ou il est primordiale de lire les petits caractère en bas de page.

Mise à jour le 3 juin 2015

Suite à la rédaction de cet article le taux 5 dans 1 de Desjardins s'affiche maintenant à 1.34% pour la première année. Avec ce changement , le taux variable de Multi-Pret hypothèque est toujours plus avantageux de 2100$. Il est aussi important de prendre en compte la ristourne de Desjardins qui varie selon les différentes succurcales et est en forte baisse ces dernières années mais à titre d'exemple, j'ai personnellement reçu une somme de 160$ dollars de ristourne pour un an d'un prêt de 280 000$. Alors pour un prêt de 300 000$ sur 5 ans la ristourne serait de 900$. Donc toujours moin avantageux pour le prêt 5 dans 1 de Desjardins.

En fait ce type de prêts 5 dans 1 brandit le taux allèchant de 1.34% qui n'est valide que la premiere année d'un terme de cinq ans pour nous faire avaler le quatres années subséquentes à taux plus élevé. C'est un excellent coup de marketing qui à mon avis attire beaucoup de gens mais combien de gens concluent l'entente avant même de faire quelques calculs simples qui montre un portrait clair de la supercherie.

La façon dont fonctionne ce type de pret est la suivant. Le pret 5 dans 1 est un prêt avec 5 ans de terme ou le taux est réajuste a chaque année. le taux est ajusté à partir du taux en vigueur pour le prêt fixe de 1 an, ensuite un rabais de taux est negocié initialement pour la première année et pour les années subséquentes. Le rabais de la premmiere année est plus éleve pour rendre l'offre plus intéressante et est beaucoup moins important pour les 4 années suivantes.

Nous allons maintenant calculer la différence entre le taux du pret 5 dans 1 et le meilleur taux d'un produit hypothécaire équivalent en vigueur présentement qui est le taux variable de 5 ans affiche a 2.10 chez Multi-pret. Pour notre exemple nous allons considérer les données qui ont été validés avec un conseiller hypothécaire desjardins en date du 3 mars 2015. Un rabais de taux pour la première année de 1.35% et un rabais de 0.4% pour les années subséquentes.

Nous faisons donc les calculs suivant pour les 2 prêts hypothécaires en utilisant un hypothèque de 300 000 dollars.

 Variable(2.10%)5 dans 1(1.34%)Coûts du 5 dans 1
Paiement année 1 15 418$ 14 122$

-1295$

Capital payé année 1 9 234$ 10 175$ -941$
Solde1 291 766$ 289 824$  
Paiement années 2-5 71 452$ 73 563$ +2 110$
Capital payé années 2 à 5 49 029$

47 091$

+1 938$
Coût supplementaire du pret 5 dans 1       1 812$
Indexation 3% du capital non payé (20 ans)     +   288$
Différence Totale     +2 100$

En regardant ce tableau, on  constate que :

1) Le pret hypothécaire 5 dans 1 est avantageux la première année car il permet de faire des écomonie de paiement de 1 295$ durant l'année.
2) Le pret hypothécaire 5 dans 1 permet de payer 941$ de capital de plus que le prêts variable pendant la première année du terme de 5 ans.
3) Durant les 4 années suivantes le pret variable a 2.10% reprend rapidement les sommes perdu pour terminer avec une économie total, au terme de 5 ans, de 1 812$.
4) Puisque cette somme accumulera des intérêt tout au long de l'amortissement, j'ai calcule une capitalisation moyenne 3% d'interet par années
    sur 20 ans ce qui ajoute a ce montant 288$

Au final on constate que ce qui semblait evident pour le pret 5 dans 1 au premier regard, peut nous coûter la rondelette petite somme de 2100$. Il faut dire que le taux affiche par multi-prets presentement est l'un des meilleur taux qu'il m'est ete donne de voir sur le marche et que le pret 5 dans 1 n'est pas mauvais non plus mais il n'est pas aussi avantageux qu'on veut  le faire croire.